Appartamento in cooperativa a Zurigo: regole e chance 2026

In breve

Nella città di Zurigo più di un appartamento in affitto su quattro appartiene a un locatore di utilità pubblica, e lì le pigioni sono nettamente più basse. Ma una lista d’attesa a cui iscriversi non c’è quasi più da nessuna parte. La città e le grandi cooperative pubblicano gli appartamenti liberi online per poco tempo e li assegnano a sorte o secondo criteri fissi. Le Sue probabilità salgono se la Sua economia domestica corrisponde al numero di locali, il reddito è sotto i limiti e il dossier è pronto prima che esca l’annuncio.

Il vecchio consiglio di iscriversi presto alle liste d’attesa e avere pazienza a Zurigo serve ormai a poco. Le mostriamo dove si trovano davvero gli appartamenti di utilità pubblica, con quali regole li assegnano la città, la Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ) e la Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ), quali cifre valgono per occupazione, capitale sociale e reddito, e quanto sono realistiche le Sue prospettive. Le pagine e i documenti ufficiali che citiamo sono in tedesco: la città, il Cantone di Zurigo e le cooperative non li pubblicano in italiano.

Quanti appartamenti in cooperativa ci sono a Zurigo?

Alla fine del 2023 il 27,0% di tutti gli appartamenti in affitto della città era di utilità pubblica, in tutto circa 58’100 abitazioni. Lo riporta il rapporto del Municipio sulla politica dell’alloggio 2020–2023, il conteggio ufficiale più recente secondo questa definizione. Di utilità pubblica significa che il locatore non cerca un guadagno e chiede solo la pigione a copertura dei costi, cioè quanto l’appartamento costa davvero.

Circa 41’300 di queste abitazioni appartengono a cooperative. 15’600 sono della città e delle sue fondazioni, circa 1200 di altri enti di utilità pubblica. Il regolamento comunale chiede che la quota salga a un terzo entro il 2050. Finora resta più o meno stabile, perché anche i privati costruiscono molto. Il Municipio prevede oltre 5000 nuove abitazioni di utilità pubblica nei prossimi dieci anni circa, da progetti già noti.

Perché così tante persone vogliano uno di questi appartamenti lo mostra la rilevazione delle pigioni 2026 di Statistik Stadt Zürich, l’ufficio di statistica della città. Un appartamento tipico di 75 metri quadrati costa in mediana 1149 franchi al mese, spese accessorie escluse, presso i locatori di utilità pubblica, e 1987 franchi presso gli altri. Sono 838 franchi in meno al mese, oltre 10’000 franchi all’anno. I prezzi dei due gruppi quasi non si sovrappongono: solo il quarto più economico degli appartamenti privati e il quarto più caro di quelli di utilità pubblica stanno nella stessa fascia.

Anche fuori da questo segmento il mercato è stretto. Il 1° giugno 2026 in tutta la città c’erano 252 abitazioni vuote, lo 0,11% del parco abitativo. Per questo il luogo in cui cerca fa una grande differenza.

In quali circondari cercare

Gli appartamenti di utilità pubblica sono distribuiti in modo molto diseguale tra i dodici circondari della città, che a Zurigo si chiamano Kreis. Per mostrarlo abbiamo elaborato i dati 2025 del set di dati Wohnungsbestand nach Eigentumsart (abitazioni per tipo di proprietario) di Open Data Zürich. Conta tutte le abitazioni, anche quelle abitate dai proprietari, e distingue le cooperative dagli enti pubblici. Misura quindi qualcosa di diverso dal rapporto del Municipio, ma mostra bene dove conviene cercare.

In tutta la città il 25,4% delle abitazioni appartiene a cooperative o enti pubblici. A Schwamendingen, il Kreis 12, è la metà, e il 43% è solo delle cooperative. Seguono Altstetten e Albisrieden, nel Kreis 9, con il 31%. Sullo Zürichberg e lungo il lago il quadro è tutt’altro: nel Kreis 7, con Fluntern, Hottingen, Hirslanden e Witikon, la quota è del 7%, nel Kreis 8 attorno a Seefeld del 9%.

Alcuni quartieri spiccano ancora di più. A Saatlen il 74% delle abitazioni è di cooperative o enti pubblici, a Friesenberg il 68%, a Leimbach il 53% e a Hirzenbach il 51%. In fondo alla classifica ci sono Hottingen con il 4% e Fluntern, Enge e Seefeld con il 6–7%. Chi è disposto ad abitare a Schwamendingen, Albisrieden o Leimbach vede semplicemente più annunci.

Quale cooperativa costruisce dove lo mostra la mappa degli enti di utilità pubblica dell’associazione regionale delle cooperative d’abitazione, Wohnbaugenossenschaften Zürich; il suo elenco dei membri rimanda ai loro siti. Lì trova gli annunci, e lì si accorge anche di quanto in fretta spariscono.

Perché le liste d’attesa non ci sono quasi più

La maggior parte delle cooperative zurighesi pubblica ogni appartamento libero singolarmente, invece di tenere una lista. Lo dice l’associazione nei suoi consigli per la ricerca di un appartamento. Nemmeno la città tiene liste d’attesa. Chi cerca di «mettersi in lista» da qualche parte, quindi, perde tempo.

Dove le liste esistono ancora, di solito sono per chi ci abita già. La ABZ, che secondo il suo rapporto annuale 2025 conta 5220 appartamenti, di cui 3736 nella città di Zurigo, tiene una lista d’attesa solo per chi vi abita già da almeno cinque anni. La Mieterbaugenossenschaft Zürich scrive nel suo regolamento di locazione che le candidature interne hanno la precedenza e che un appartamento viene pubblicato solo se non trova inquilini all’interno. Alla FGZ funziona in modo simile. Quello che arriva sul mercato libero è spesso ciò che resta dopo i traslochi interni.

E quel che resta sparisce in fretta. Sui grandi portali immobiliari gli annunci delle cooperative restano online spesso solo dai 15 ai 30 minuti, secondo l’associazione. Nel 2022 la FGZ ha descritto nella sua rivista per i soci come procede: allora aveva quasi 2300 appartamenti e dalle 50 alle 100 offerte all’anno, e ogni annuncio restava online finché non arrivavano 30 candidature, di solito dopo pochi minuti. Come si svolge poi la scelta varia molto da un locatore all’altro.

Come scelgono le cooperative

Presso alcuni locatori decide prima il sorteggio, presso altri una graduatoria secondo criteri fissi. Questo cambia ciò su cui conviene concentrarsi.

La ABZ lascia ogni appartamento libero sul suo sito per almeno 24 ore. Ci si candida solo online; telefonate ed e-mail, dice la ABZ, non servono. Un generatore casuale sceglie poi 15 candidature, che vengono invitate alla visita. Chi ottiene il contratto lo decide la ABZ secondo il suo regolamento di locazione. La cooperativa scrive che i suoi appartamenti devono andare soprattutto a persone «in condizioni finanziarie modeste», e preferisce chi vuole impegnarsi nella vita del complesso. Qui all’inizio non conta la rapidità, ma la fortuna. Più candidature per appartamenti adatti significano più biglietti al sorteggio.

La FGZ lavora in un altro modo. I suoi annunci escono solo sul suo sito, sempre alle 16. Un programma informatico valuta ogni candidatura secondo le regole, e chi corrisponde viene invitato alla visita per e-mail. Dopo la visita si consegna un modulo con i dati fiscali più recenti e si riceve una risposta entro circa cinque giorni lavorativi. Un reddito e una sostanza bassi sono espressamente un vantaggio. Secondo il regolamento di locazione, per i nuovi inquilini esterni vanno considerati i livelli da 1 a 3, cioè le fasce di reddito e sostanza più basse della FGZ. Qui contano quindi entrambe le cose: essere veloci, per stare tra le prime candidature, e avere il profilo giusto.

La maggior parte delle altre cooperative sta da qualche parte nel mezzo. Prima di candidarsi per la prima volta, legga il regolamento di locazione della cooperativa che La interessa. La FGZ e la Mieterbaugenossenschaft, per esempio, lo pubblicano online, e una regola vi compare quasi ovunque.

Occupazione: locali meno uno

Nella maggior parte degli appartamenti di utilità pubblica devono abitare almeno tante persone quanti sono i locali, meno uno. L’associazione chiama «persone più uno» la regola abituale, e la Città di Zurigo la prescrive nelle sue condizioni di locazione: in un appartamento di 4,5 locali devono vivere almeno tre persone. Alla Mieterbaugenossenschaft Zürich i mezzi locali non contano.

La ABZ lo ha fissato in una tabella, e l’occupazione minima figura poi nel contratto di locazione:

Grandezza dell’appartamento	Almeno
da 1 a 2,5 locali	1 persona
da 3 a 3,5 locali	2 persone
da 4 a 4,5 locali	3 persone
da 5 a 5,5 locali	4 persone
da 6 a 6,5 locali	5 persone

Per una coppia senza figli significa al massimo 3,5 locali. Candidarsi in due per un 4 locali, secondo l’associazione, non ha senso. La FGZ è ancora più severa: nei suoi appartamenti per famiglie il numero di locali deve essere uguale a quello delle persone, e un genitore solo con figli conta come due persone. I figli sotto i 18 anni che vivono da Lei almeno metà del tempo contano come una persona per la città, mentre la Mieterbaugenossenschaft può includerli nel conteggio.

La regola vale anche una volta entrati nell’appartamento. Se i figli se ne vanno, l’appartamento diventa sottooccupato e, dopo un certo termine, Lei deve passare a un appartamento più piccolo. Per la città questo termine è di un anno. Ora la città lo verifica anche nei contratti in corso: circa 1100 dei suoi appartamenti non sovvenzionati risultano sottooccupati. Se la Sua economia domestica corrisponde all’appartamento, l’ostacolo successivo sono i soldi da versare prima di entrare.

Capitale sociale: i soldi prima di entrare

Chi affitta un appartamento in cooperativa di regola ne diventa socio e versa una quota di capitale sociale (in tedesco Anteilkapital). È la Sua parte del capitale proprio della cooperativa, e Le viene restituita dopo che ha lasciato l’appartamento. Alla ABZ l’importo dipende dalla grandezza dell’appartamento: 3500 franchi per 1,5 locali, 4500 per 2,5, 5500 per 3,5, 6500 per 4,5, 7500 per 5,5 e 8500 franchi per 6,5 locali.

L’importo viene ripartito tra le parti del contratto, con almeno 1500 franchi per socio. Va pagato per intero entro la consegna dell’appartamento, e la ABZ consegna le chiavi solo contro una prova di pagamento. Non accetta un’assicurazione per la garanzia d’affitto. Se non ha i soldi, la ABZ stessa indica tre strade: un prestito privato da parenti o conoscenti, la presa a carico da parte del servizio sociale se riceve l’assistenza sociale, oppure un prestito di un’organizzazione terza, come una Chiesa cantonale. Chiarisca la questione prima di candidarsi, non dopo l’assegnazione.

Alla ABZ si diventa soci solo con un contratto di locazione a tempo indeterminato, mentre alla Mieterbaugenossenschaft il contratto di regola presuppone che si sia soci. Un appartamento a tempo determinato, per esempio in un edificio che sarà presto demolito, non La rende socio né dell’una né dell’altra. La ABZ esclude in quel caso il diritto a una soluzione abitativa successiva, la Mieterbaugenossenschaft un posto nella sua lista d’attesa interna. Per la città stessa valgono altre regole.

Appartamenti della città: sorteggio, non lista d’attesa

La città affitta circa 7400 appartamenti non sovvenzionati a pigione che copre i costi e poco più di 2000 appartamenti sovvenzionati. Gli appartamenti liberi compaiono sulla piattaforma E-Vermietung e ogni mercoledì nel Tagblatt der Stadt Zürich, il foglio ufficiale della città; quelli nuovi anche nella newsletter Ligi della città.

Un generatore casuale decide chi può visitare un appartamento, e solo chi l’ha visitato può candidarsi. Per gli appartamenti non sovvenzionati vale l’ordinanza comunale sulla locazione (Vermietungsverordnung). Deve annunciare il Suo domicilio in città al più tardi all’inizio della locazione, e non può usare l’appartamento come residenza secondaria. All’inizio della locazione il reddito di tutte le persone dell’economia domestica può essere al massimo quattro volte la pigione annua lorda. Come reddito conta il reddito imponibile più un decimo della sostanza imponibile oltre i 200’000 franchi.

Un esempio di calcolo: se un appartamento costa 1500 franchi lordi al mese, sono 18’000 franchi all’anno. All’inizio della locazione il Suo reddito determinante può quindi essere al massimo di 72’000 franchi. Più l’appartamento è caro, più alto è il Suo limite. Per un appartamento economico in un vecchio stabile lo si può raggiungere prima di quanto si pensi.

In seguito le regole si allentano. Durante la locazione il limite è superato solo se guadagna più di 70’000 franchi all’anno e allo stesso tempo più di sei volte la pigione annua, spese accessorie comprese. Per gli appartamenti sovvenzionati valgono cifre più severe, e quelle le fissa il Cantone.

Appartamenti sovvenzionati: i limiti di reddito 2026

Gli appartamenti sovvenzionati sono per le economie domestiche con pochi mezzi. Il Cantone o la città riducono la pigione, e in cambio valgono limiti massimi fissi. Secondo la pagina della promozione dell’alloggio del Cantone, i limiti 2026 valgono dal 1° luglio 2026 al 30 giugno 2027 e figurano nel promemoria 9. Determinante è il reddito imponibile definitivo 2025:

Economia domestica	All’entrata	Dopo 4 anni
1 persona	53’400 franchi	59’800 franchi
2 persone o più	63’000 franchi	71’500 franchi

I redditi di tutte le persone dell’economia domestica si sommano. Se la sostanza supera i 100’000 franchi, al reddito si aggiunge un ventesimo della parte che eccede. La sostanza stessa non può superare i 200’000 franchi. Per gli appartamenti sovvenzionati prima del 2005, il promemoria 8 indica valori più alti per una seconda categoria; nel dubbio chieda al locatore.

Altre due condizioni escludono molti nuovi arrivati. Deve aver abitato nel Cantone di Zurigo per almeno due anni prima dell’inizio della locazione, e il periodo come dimorante settimanale, cioè chi vive qui solo durante la settimana lavorativa, non conta. E per i suoi appartamenti sovvenzionati la città chiede la cittadinanza svizzera o un permesso B, C o S. Secondo il Cantone, gli appartamenti sovvenzionati di quattro o più locali vanno solo a famiglie. Secondo l’associazione, i limiti vengono controllati ogni due anni. Chi supera questi ostacoli si candida in un campo più ristretto, e questo ci porta alla domanda sulle probabilità.

Quante probabilità ha davvero?

Non c’è nessuna garanzia, e nessuno pubblica quante candidature arrivano per un appartamento. L’associazione stessa scrive che la domanda è «molto più grande dell’offerta» e che servono pazienza e un po’ di fortuna. Qualche cifra aiuta comunque a farsi un’idea.

Alla ABZ il tasso di rotazione nel 2025 era del 5%, secondo il rapporto annuale. Su cento appartamenti, quindi, circa cinque si liberano in un anno, e una parte va probabilmente a traslochi interni. Alla FGZ nel 2022 le offerte erano dalle 50 alle 100 all’anno, su quasi 2300 appartamenti.

Le Sue prospettive migliorano nettamente se rientra in uno di questi gruppi:

• Famiglie con figli, perché gli appartamenti sovvenzionati da quattro locali in su e gli appartamenti per famiglie della FGZ sono riservati a loro.
• Economie domestiche con reddito basso e poca sostanza, che la FGZ e altre cooperative preferiscono espressamente.
• Chi è flessibile sul quartiere e accetta anche il Kreis 12, il Kreis 9 o Leimbach.
• Giovani in formazione disposti a prendere un appartamento a tempo determinato in un edificio destinato a essere sostituito da una nuova costruzione, una possibilità che l’associazione cita.

Le occasioni maggiori arrivano con le nuove costruzioni. Quando un intero complesso viene affittato per la prima volta, si liberano molti appartamenti in un colpo solo. La ABZ, per esempio, mette a disposizione circa 200 appartamenti nel Koch-Quartier dalla primavera 2027. Segua progetti di questo tipo sui siti delle cooperative e nella newsletter Ligi della città.

Conti comunque in mesi più che in settimane, e cerchi in parallelo sul mercato libero. Tra i locatori che non sono di utilità pubblica, secondo la rilevazione delle pigioni, Affoltern e Leimbach sono i quartieri con i prezzi al metro quadrato più bassi.

Il Suo dossier, pronto prima dell’annuncio

Visto che spesso deve reagire nel giro di pochi minuti, il Suo dossier dovrebbe essere già pronto in PDF. L’associazione elenca ciò che di solito viene chiesto: un estratto recente del registro delle esecuzioni, l’ultima decisione di tassazione, il certificato di salario o le buste paga degli ultimi tre mesi e una copia della carta d’identità o del permesso per stranieri. A questo si aggiungono indicazioni su professione, datore di lavoro e reddito, e sul numero e l’età di tutte le persone dell’economia domestica.

Alcune cooperative vogliono anche sapere se parteciperebbe alla vita del complesso; la ABZ preferisce espressamente chi vuole contribuire a darle forma. Prepari qualche frase concreta da adattare di volta in volta. Un esempio, da tradurre poi in tedesco:

Siamo una famiglia con due figli (di 4 e 7 anni) e abitiamo a Zurigo-Altstetten dal 2021. I nostri figli vanno qui alla scuola dell’infanzia e a scuola, per questo cerchiamo nel Kreis 9. Nel complesso in cui viviamo ora aiutiamo a organizzare la giornata del parco giochi. Nella cooperativa ci piacerebbe collaborare nella commissione del complesso.

Si abboni alla newsletter o a un avviso di ricerca di ogni cooperativa nel quartiere che preferisce, e prenda nota degli orari fissi, come le 16 della FGZ o il mercoledì del Tagblatt. Si candidi solo per appartamenti la cui occupazione minima corrisponde alla Sua economia domestica. Ogni candidatura che fallisce per il numero di locali Le costa tempo che Le serve per un annuncio adatto.

Cosa può fare adesso

Verifichi oggi se la Sua economia domestica rientra nei limiti di reddito e a quanti locali ha diritto. Poi scelga tre o quattro cooperative in quartieri con una quota alta, legga il loro regolamento di locazione e si abboni ai loro avvisi. Metta da parte il capitale sociale per la grandezza di appartamento giusta, oppure chiarisca un prestito. E completi il dossier prima che esca il primo annuncio. Chi ha già tutto pronto quando arriva il primo appartamento adatto è un passo avanti rispetto a molti altri candidati.