Genossenschaftswohnung Zürich finden: Regeln und Chancen

Die kurze Antwort

In der Stadt Zürich gehört gut jede vierte Mietwohnung einem gemeinnützigen Vermieter, und die Mieten liegen dort deutlich tiefer. Eine Warteliste, auf die Sie sich setzen können, gibt es aber fast nirgends mehr. Die Stadt und die grossen Genossenschaften schreiben freie Wohnungen kurz online aus und vergeben sie per Los oder nach festen Kriterien. Ihre Chance steigt, wenn Ihr Haushalt zur Zimmerzahl passt, Ihr Einkommen unter den Limiten liegt und Ihr Dossier bereitliegt, bevor das Inserat erscheint.

Der alte Rat, sich früh auf Wartelisten zu setzen und Geduld zu haben, hilft in Zürich kaum noch. Wir zeigen, wo die gemeinnützigen Wohnungen tatsächlich stehen, nach welchen Regeln die Stadt, die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ) und die Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ) vergeben, welche Zahlen für Belegung, Anteilkapital und Einkommen gelten und wie realistisch Ihre Aussichten sind.

Wie viele Genossenschaftswohnungen gibt es in Zürich?

Ende 2023 waren 27,0 Prozent aller Mietwohnungen in der Stadt gemeinnützig, insgesamt rund 58’100 Wohnungen. Das steht im Bericht des Stadtrats zur Wohnpolitik 2020–2023, der neuesten amtlichen Zählung nach dieser Definition. Gemeinnützig heisst: Der Vermieter will keinen Gewinn machen und verlangt nur die Kostenmiete, also so viel, wie die Wohnung tatsächlich kostet.

Rund 41’300 dieser Wohnungen gehören Genossenschaften. 15’600 gehören der Stadt und ihren Stiftungen, etwa 1’200 anderen gemeinnützigen Trägern. Die Gemeindeordnung verlangt, dass der Anteil bis 2050 auf ein Drittel steigt. Bisher bleibt er etwa stabil, weil auch private Vermieter viel bauen. Der Stadtrat rechnet in den nächsten rund zehn Jahren mit über 5’000 zusätzlichen gemeinnützigen Wohnungen aus bekannten Projekten.

Warum so viele Leute eine solche Wohnung wollen, zeigt die Mietpreiserhebung 2026 von Statistik Stadt Zürich. Eine typische Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet bei gemeinnützigen Vermietern im Median 1’149 Franken netto im Monat, bei den übrigen 1’987 Franken. Das sind 838 Franken weniger im Monat, gut 10’000 Franken im Jahr. Die Preise der beiden Gruppen überschneiden sich kaum: Nur das günstigste Viertel der privaten und das teuerste Viertel der gemeinnützigen Wohnungen liegen im selben Bereich.

Auch ausserhalb dieser Wohnungen ist der Markt eng. Am 1. Juni 2026 standen in der ganzen Stadt 252 Wohnungen leer, 0,11 Prozent des Bestands. Wo Sie suchen, macht deshalb einen grossen Unterschied.

In welchen Kreisen Sie suchen sollten

Die gemeinnützigen Wohnungen sind sehr ungleich verteilt. Wir haben dafür den Datensatz Wohnungsbestand nach Eigentumsart von Open Data Zürich für 2025 ausgewertet. Er zählt alle Wohnungen, auch selbst bewohntes Eigentum, und trennt Genossenschaften von der öffentlichen Hand. Er misst deshalb etwas anderes als der Bericht des Stadtrats, zeigt aber gut, wo Sie suchen sollten.

In der ganzen Stadt gehören 25,4 Prozent aller Wohnungen Genossenschaften oder der öffentlichen Hand. In Schwamendingen, dem Kreis 12, ist es die Hälfte, allein 43 Prozent gehören Genossenschaften. Dahinter folgen Altstetten und Albisrieden im Kreis 9 mit 31 Prozent. Am Zürichberg und am See sieht es ganz anders aus: Im Kreis 7 mit Fluntern, Hottingen, Hirslanden und Witikon sind es 7 Prozent, im Kreis 8 um Seefeld 9 Prozent.

Einzelne Quartiere stechen noch stärker heraus. In Saatlen gehören 74 Prozent der Wohnungen Genossenschaften oder der öffentlichen Hand, in Friesenberg 68 Prozent, in Leimbach 53 und in Hirzenbach 51 Prozent. Ganz unten liegen Hottingen mit 4 Prozent sowie Fluntern, Enge und Seefeld mit 6 bis 7 Prozent. Wer offen ist für Schwamendingen, Albisrieden oder Leimbach, sieht schlicht mehr Inserate.

Welche Genossenschaft wo baut, zeigt die Karte der gemeinnützigen Wohnbauträger des Verbands Wohnbaugenossenschaften Zürich, die Mitgliederliste verlinkt auf deren Websites. Dort finden Sie die Inserate, und dort merken Sie auch, wie schnell sie wieder verschwinden.

Warum es kaum noch Wartelisten gibt

Die meisten Zürcher Genossenschaften schreiben jede freie Wohnung einzeln aus, statt eine Liste zu führen. Das sagt der Verband in seinen Tipps zur Wohnungssuche. Auch die Stadt führt keine Wartelisten. Wer irgendwo «auf die Liste» will, verliert also Zeit.

Wo es doch noch Listen gibt, sind sie meist für die eigenen Leute. Die ABZ, laut ihrem Jahresbericht 2025 mit 5’220 Wohnungen, davon 3’736 in der Stadt Zürich, führt eine Warteliste nur für Leute, die schon mindestens fünf Jahre bei ihr wohnen. Die Mieterbaugenossenschaft Zürich schreibt in ihrem Vermietungsreglement, dass interne Bewerbungen Vorrang haben und eine Wohnung erst öffentlich ausgeschrieben wird, wenn sie intern nicht weggeht. Bei der FGZ ist es ähnlich. Was auf dem freien Markt landet, ist also oft der Rest nach den internen Umzügen.

Und dieser Rest ist schnell weg. Auf den grossen Immobilienportalen bleiben Genossenschaftsinserate laut Verband oft nur 15 bis 30 Minuten online. Die FGZ beschrieb 2022 in ihrem Mitgliedermagazin, wie das bei ihr läuft: Sie hatte damals fast 2’300 Wohnungen und 50 bis 100 Angebote im Jahr, jedes blieb online, bis 30 Bewerbungen eingegangen waren, meist nach wenigen Minuten. Wie die Auswahl danach abläuft, ist je nach Vermieter sehr verschieden.

Wie Genossenschaften auswählen

Bei manchen Vermietern entscheidet zuerst das Los, bei anderen eine Rangliste nach festen Kriterien. Das verändert, worauf Sie sich konzentrieren sollten.

Die ABZ lässt jede freie Wohnung mindestens 24 Stunden auf ihrer Website. Sie bewerben sich nur online, Anrufe und E-Mails helfen laut ABZ nicht. Ein Zufallsgenerator wählt dann 15 Bewerbungen aus, die zur Besichtigung eingeladen werden. Wer den Mietvertrag bekommt, entscheidet die ABZ nach ihrem Vermietungsreglement. Sie schreibt, ihre Wohnungen sollen vor allem Menschen «in bescheidenen finanziellen Verhältnissen» zugutekommen, und sie bevorzugt Leute, die sich im Siedlungsleben engagieren wollen. Hier zählt am Anfang also nicht Tempo, sondern Glück. Mehr Bewerbungen auf passende Wohnungen bedeuten mehr Lose.

Die FGZ arbeitet anders. Ihre Inserate erscheinen ausschliesslich auf der eigenen Website, jeweils um 16 Uhr. Ein Computerprogramm stuft jede Bewerbung nach den Regeln ein, wer passt, wird per E-Mail zur Besichtigung eingeladen. Nach der Besichtigung reichen Sie ein Formular mit Ihren aktuellen Steuerdaten ein und erhalten innert etwa fünf Arbeitstagen Bescheid. Wenig Einkommen und Vermögen sind ausdrücklich ein Vorteil. Bei externen Neumietern sind laut Vermietungsreglement die Stufen 1 bis 3 zu berücksichtigen, also die tiefsten Einkommens- und Vermögensstufen der FGZ. Hier zählen also beide Dinge: schnell sein, um unter die ersten Bewerbungen zu kommen, und ins Profil passen.

Die meisten anderen Genossenschaften liegen irgendwo dazwischen. Lesen Sie vor der ersten Bewerbung das Vermietungsreglement der Genossenschaft, die Sie interessiert. Die FGZ und die Mieterbaugenossenschaft etwa stellen es online, und eine Regel taucht darin fast überall auf.

Belegung: Zimmer minus eins

In den meisten gemeinnützigen Wohnungen müssen mindestens so viele Personen wohnen, wie die Wohnung Zimmer hat, minus eins. Der Verband nennt «Personen plus eins» die übliche Regel, die Stadt Zürich schreibt sie in ihren Mietbedingungen vor: In einer 4,5-Zimmer-Wohnung müssen mindestens drei Personen leben. Bei der Mieterbaugenossenschaft Zürich zählen halbe Zimmer dabei nicht mit.

Die ABZ hat das in einer festen Tabelle geregelt, die Mindestbelegung steht dann im Mietvertrag:

Wohnungsgrösse	Mindestens
1 bis 2,5 Zimmer	1 Person
3 bis 3,5 Zimmer	2 Personen
4 bis 4,5 Zimmer	3 Personen
5 bis 5,5 Zimmer	4 Personen
6 bis 6,5 Zimmer	5 Personen

Für ein Paar ohne Kinder heisst das: höchstens 3,5 Zimmer. Sich zu zweit auf eine 4-Zimmer-Wohnung zu bewerben, ergibt laut Verband keinen Sinn. Die FGZ ist noch strenger, bei ihren Familienwohnungen gilt Zimmerzahl gleich Personenzahl, und Alleinerziehende zählen als zwei Personen. Kinder unter 18, die mindestens die Hälfte der Zeit bei Ihnen wohnen, zählen bei der Stadt als eine Person, bei der Mieterbaugenossenschaft können sie mitgezählt werden.

Die Regel gilt auch nach dem Einzug. Ziehen Kinder aus, ist die Wohnung unterbelegt, und Sie müssen nach einer Frist in eine kleinere Wohnung wechseln. Bei der Stadt beträgt diese Frist ein Jahr. Inzwischen prüft die Stadt das auch bei laufenden Mietverhältnissen: Rund 1’100 ihrer freitragenden Wohnungen gelten als unterbelegt. Passt Ihr Haushalt zur Wohnung, ist die nächste Hürde das Geld, das Sie vor dem Einzug einzahlen.

Anteilkapital: das Geld vor dem Einzug

Wer eine Genossenschaftswohnung mietet, wird in der Regel Mitglied und zahlt Anteilkapital. Das ist Ihr Anteil am Eigenkapital der Genossenschaft, und Sie erhalten ihn nach dem Auszug zurück. Bei der ABZ hängt der Betrag von der Grösse der Wohnung ab: 3’500 Franken für 1,5 Zimmer, 4’500 für 2,5, 5’500 für 3,5, 6’500 für 4,5, 7’500 für 5,5 und 8’500 Franken für 6,5 Zimmer.

Der Betrag wird auf die Vertragsparteien aufgeteilt, pro Mitglied mindestens 1’500 Franken. Er muss bis zur Wohnungsübergabe vollständig bezahlt sein, die ABZ übergibt die Schlüssel nur gegen einen Zahlungsnachweis. Eine Mietkautionsversicherung akzeptiert sie nicht. Fehlt Ihnen das Geld, nennt sie selbst drei Wege: ein privates Darlehen von Verwandten oder Bekannten, bei Sozialhilfe eine Übernahme durch den Sozialdienst oder ein Darlehen einer Drittorganisation wie der Landeskirche. Klären Sie das, bevor Sie sich bewerben, nicht erst nach der Zusage.

Bei der ABZ werden Sie nur mit einem unbefristeten Mietvertrag Mitglied, bei der Mieterbaugenossenschaft setzt der Mietvertrag in der Regel die Mitgliedschaft voraus. Eine befristete Wohnung, etwa in einem Haus, das bald abgerissen wird, macht Sie bei beiden nicht zum Mitglied. Die ABZ schliesst dann einen Anspruch auf eine Anschlusslösung aus, die Mieterbaugenossenschaft einen Platz auf ihrer internen Warteliste. Bei der Stadt selbst gelten andere Regeln.

Städtische Wohnungen: Los statt Warteliste

Die Stadt vermietet rund 7’400 freitragende Wohnungen zur Kostenmiete und gut 2’000 subventionierte Wohnungen. Freie Wohnungen erscheinen auf der Plattform E-Vermietung und jeden Mittwoch im Tagblatt der Stadt Zürich, neue Wohnungen zudem im Ligi-Newsletter der Stadt.

Ein Zufallsgenerator entscheidet, wer eine Wohnung besichtigen darf, und nur wer besichtigt hat, kann sich bewerben. Für die freitragenden Wohnungen gilt die städtische Vermietungsverordnung. Sie müssen Ihren Wohnsitz spätestens bei Mietbeginn in der Stadt anmelden, eine Zweitwohnung ist nicht erlaubt. Bei Mietbeginn darf das Einkommen aller Personen im Haushalt höchstens viermal so hoch sein wie die Bruttojahresmiete. Als Einkommen zählt das steuerbare Einkommen plus ein Zehntel des steuerbaren Vermögens über 200’000 Franken.

Ein Rechenbeispiel: Kostet eine Wohnung brutto 1’500 Franken im Monat, sind das 18’000 Franken im Jahr. Ihr massgebendes Einkommen darf bei Mietbeginn dann höchstens 72’000 Franken betragen. Je teurer die Wohnung, desto höher liegt Ihre Grenze. Für eine günstige Altbauwohnung kann sie schneller erreicht sein, als Sie denken.

Später wird es lockerer. Während der Miete ist die Grenze nur verletzt, wenn Sie mehr als 70’000 Franken im Jahr und zugleich mehr als das Sechsfache der Jahresmiete samt Nebenkosten verdienen. Für die subventionierten Wohnungen gelten strengere Zahlen, und die kommen vom Kanton.

Subventionierte Wohnungen: die Limiten 2026

Subventionierte Wohnungen sind für Haushalte mit wenig Geld. Kanton oder Stadt verbilligen die Miete, dafür gelten feste Obergrenzen. Die Limiten 2026 gelten laut der kantonalen Wohnbauförderung vom 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2027 und stehen im Merkblatt 9, massgebend ist das definitive steuerbare Einkommen 2025:

Haushalt	Bei Bezug	Nach 4 Jahren
1 Person	53’400 Franken	59’800 Franken
2 Personen und mehr	63’000 Franken	71’500 Franken

Die Einkommen aller Personen im Haushalt werden zusammengezählt. Liegt das Vermögen über 100’000 Franken, kommt ein Zwanzigstel des Betrags darüber zum Einkommen dazu. Das Vermögen selbst darf 200’000 Franken nicht übersteigen. Für Wohnungen, die vor 2005 gefördert wurden, nennt das Merkblatt 8 für eine zweite Kategorie höhere Werte, fragen Sie im Zweifel beim Vermieter nach.

Zwei weitere Bedingungen schliessen viele Neuzuzüger aus. Sie müssen vor Mietbeginn mindestens zwei Jahre im Kanton Zürich gewohnt haben, Zeit als Wochenaufenthalter zählt nicht. Und die Stadt verlangt für ihre subventionierten Wohnungen das Schweizer Bürgerrecht oder einen Ausweis B, C oder S. Subventionierte Wohnungen mit vier und mehr Zimmern gehen laut Kanton nur an Familien. Laut Verband werden die Limiten alle zwei Jahre kontrolliert. Wer diese Hürden nimmt, bewirbt sich in einem kleineren Feld, und damit sind wir bei der Frage nach den Chancen.

Wie realistisch sind Ihre Chancen?

Eine Garantie gibt es nicht, und niemand veröffentlicht, wie viele Bewerbungen auf eine Wohnung kommen. Der Verband schreibt selbst, die Nachfrage sei «weit grösser als das Angebot», es brauche Geduld und etwas Glück. Ein paar Zahlen helfen trotzdem beim Einschätzen.

Bei der ABZ lag die Fluktuationsrate 2025 laut Jahresbericht bei 5 Prozent. Von hundert Wohnungen werden also etwa fünf in einem Jahr frei, und ein Teil davon dürfte an interne Umzüge gehen. Bei der FGZ waren es 2022 50 bis 100 Angebote im Jahr, bei fast 2’300 Wohnungen.

Ihre Aussichten verbessern sich deutlich, wenn Sie in eine dieser Gruppen fallen:

• Familien mit Kindern, denn subventionierte Wohnungen ab vier Zimmern und die Familienwohnungen der FGZ sind für sie reserviert.
• Haushalte mit tiefem Einkommen und wenig Vermögen, die bei der FGZ und anderen ausdrücklich bevorzugt werden.
• Leute, die flexibel beim Quartier sind und auch Kreis 12, Kreis 9 oder Leimbach nehmen.
• Junge Menschen in Ausbildung, die eine befristete Wohnung vor einem Ersatzneubau nehmen, wie sie der Verband als Möglichkeit nennt.

Am meisten bewegt sich bei Neubauten. Bei der Erstvermietung einer ganzen Siedlung werden auf einen Schlag viele Wohnungen frei. Die ABZ stellt zum Beispiel im Koch-Quartier ab Frühling 2027 rund 200 Wohnungen bereit. Verfolgen Sie solche Projekte auf den Websites der Genossenschaften und im Ligi-Newsletter der Stadt.

Rechnen Sie trotzdem eher in Monaten als in Wochen, und suchen Sie parallel auf dem freien Markt. Bei den nicht gemeinnützigen Vermietern sind laut Mietpreiserhebung Affoltern und Leimbach die Quartiere mit den tiefsten Preisen pro Quadratmeter.

Ihr Dossier, bevor das Inserat erscheint

Weil Sie oft innert Minuten reagieren müssen, sollte Ihr Dossier fertig als PDF bereitliegen. Der Verband nennt, was meistens verlangt wird: ein aktueller Auszug aus dem Betreibungsregister, die letzte Steuerabrechnung, der Lohnausweis oder die Lohnabrechnungen der letzten drei Monate und eine Kopie Ihrer ID oder Ihres Ausländerausweises. Dazu Angaben zu Beruf, Arbeitsstelle, Einkommen sowie Grösse und Alter aller Personen im Haushalt.

Manche Genossenschaften wollen auch wissen, ob Sie im Siedlungsleben mitmachen; die ABZ bevorzugt ausdrücklich Leute, die es mitgestalten wollen. Schreiben Sie dafür ein paar konkrete Sätze vor, die Sie nur noch anpassen. Ein Muster:

Wir sind eine Familie mit zwei Kindern (4 und 7 Jahre) und wohnen seit 2021 in Zürich-Altstetten. Unsere Kinder gehen hier in Kindergarten und Schule, deshalb suchen wir im Kreis 9. In unserer jetzigen Siedlung organisieren wir den Spielplatztag mit. In der Genossenschaft würden wir gern in der Siedlungskommission mitarbeiten.

Richten Sie für jede Genossenschaft im Wunschquartier den Newsletter oder ein Suchabo ein, und merken Sie sich feste Zeiten wie die 16 Uhr der FGZ oder den Mittwoch für das Tagblatt. Bewerben Sie sich nur auf Wohnungen, deren Belegung zu Ihrem Haushalt passt. Jede Bewerbung, die an der Zimmerzahl scheitert, kostet Sie Zeit, die Sie für ein passendes Inserat brauchen.

Was Sie jetzt tun können

Prüfen Sie heute, ob Ihr Haushalt unter die Einkommenslimiten fällt und wie viele Zimmer Ihnen zustehen. Wählen Sie danach drei oder vier Genossenschaften in Quartieren mit hohem Anteil, lesen Sie deren Vermietungsreglement und abonnieren Sie ihre Meldungen. Legen Sie das Anteilkapital für die passende Wohnungsgrösse zur Seite oder klären Sie ein Darlehen. Und stellen Sie Ihr Dossier fertig, bevor das erste Inserat erscheint. Wer bei der ersten passenden Wohnung schon alles beisammen hat, ist vielen anderen Bewerbungen einen Schritt voraus.