Trouver un logement coopératif à Zurich : règles et chances

En bref

En ville de Zurich, plus d’un logement locatif sur quatre appartient à un bailleur d’utilité publique, et les loyers y sont nettement plus bas. Mais il n’existe presque plus de liste d’attente sur laquelle vous inscrire. La Ville et les grandes coopératives publient leurs logements libres en ligne pour peu de temps et les attribuent par tirage au sort ou selon des critères fixes. Vos chances augmentent si votre ménage correspond au nombre de pièces, si votre revenu reste sous les plafonds et si votre dossier est prêt avant la parution de l’annonce.

Le vieux conseil, s’inscrire tôt sur des listes d’attente et patienter, ne sert presque plus à rien à Zurich. Nous montrons où se trouvent réellement les logements d’utilité publique, selon quelles règles la Ville, l’Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ) et la Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ) les attribuent, quels chiffres s’appliquent à l’occupation, les parts sociales et le revenu, et ce que vous pouvez raisonnablement espérer. La Ville, le canton et les coopératives ne publient pas ces informations en français : les sources que nous citons sont donc en allemand.

Combien de logements coopératifs compte Zurich ?

Fin 2023, 27,0 % de tous les logements locatifs de la ville étaient d’utilité publique, soit environ 58 100 logements. C’est ce qu’indique le rapport de l’exécutif de la Ville sur la politique du logement 2020–2023, le recensement officiel le plus récent selon cette définition. D’utilité publique signifie que le bailleur ne cherche pas à faire de bénéfice et ne demande que le loyer fondé sur les coûts, c’est-à-dire ce que le logement coûte réellement.

Environ 41 300 de ces logements appartiennent à des coopératives, 15 600 à la Ville et à ses fondations, quelque 1 200 à d’autres maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Le règlement communal (Gemeindeordnung) exige que leur part atteigne un tiers d’ici 2050. Jusqu’ici, elle reste à peu près stable, parce que les bailleurs privés construisent eux aussi beaucoup. L’exécutif prévoit plus de 5 000 logements d’utilité publique supplémentaires d’ici une dizaine d’années, issus de projets déjà connus.

L’enquête sur les loyers 2026 de Statistik Stadt Zürich, l’office de statistique de la Ville, montre pourquoi tant de gens veulent un tel logement. Un logement type de 75 mètres carrés coûte, en valeur médiane, 1 149 francs net par mois chez les bailleurs d’utilité publique, contre 1 987 francs chez les autres. Cela fait 838 francs de moins par mois, plus de 10 000 francs par an. Les loyers des deux groupes se recoupent à peine : seuls le quart le moins cher des logements privés et le quart le plus cher des logements d’utilité publique se situent dans la même fourchette.

En dehors de ces logements aussi, le marché est tendu. Au 1er juin 2026, la ville entière comptait 252 logements vacants, soit 0,11 % du parc. L’endroit où vous cherchez fait donc une grande différence.

Dans quels arrondissements chercher

Les logements d’utilité publique sont très inégalement répartis. Pour le montrer, nous avons analysé pour 2025 le jeu de données Wohnungsbestand nach Eigentumsart (parc de logements par type de propriétaire) d’Open Data Zürich. Il compte tous les logements, y compris ceux qu’occupe leur propriétaire, et distingue les coopératives des pouvoirs publics. Il mesure donc autre chose que le rapport de l’exécutif, mais il montre bien où chercher.

Dans l’ensemble de la ville, 25,4 % de tous les logements appartiennent à des coopératives ou aux pouvoirs publics. À Schwamendingen, l’arrondissement 12 (le « Kreis 12 » des Zurichois), c’est la moitié, dont 43 % pour les seules coopératives. Suivent Altstetten et Albisrieden, dans l’arrondissement 9, avec 31 %. Sur le Zürichberg et au bord du lac, le tableau est tout autre : 7 % dans l’arrondissement 7, avec Fluntern, Hottingen, Hirslanden et Witikon, et 9 % dans l’arrondissement 8, autour de Seefeld.

Certains quartiers se détachent encore davantage. À Saatlen, 74 % des logements appartiennent à des coopératives ou aux pouvoirs publics, à Friesenberg 68 %, à Leimbach 53 % et à Hirzenbach 51 %. Tout en bas du classement, on trouve Hottingen avec 4 %, puis Fluntern, Enge et Seefeld avec 6 à 7 %. Si Schwamendingen, Albisrieden ou Leimbach vous conviennent, vous verrez tout simplement plus d’annonces.

Pour savoir quelle coopérative construit où, consultez la carte des maîtres d’ouvrage d’utilité publique de Wohnbaugenossenschaften Zürich, l’association régionale des coopératives d’habitation ; sa liste des membres renvoie à leurs sites. C’est là que paraissent les annonces, et c’est là aussi que vous verrez à quelle vitesse elles disparaissent.

Pourquoi il n’y a presque plus de listes d’attente

La plupart des coopératives zurichoises publient chaque logement libre séparément au lieu de tenir une liste. C’est ce qu’écrit l’association dans ses conseils pour la recherche de logement. La Ville ne tient pas non plus de listes d’attente. Chercher à vous faire inscrire « sur la liste » vous fait donc perdre du temps.

Là où des listes existent encore, elles sont le plus souvent réservées aux membres. L’ABZ, qui compte selon son rapport annuel 2025 5 220 logements, dont 3 736 en ville de Zurich, ne tient une liste d’attente que pour les personnes qui y habitent depuis au moins cinq ans. La Mieterbaugenossenschaft Zürich écrit dans son règlement de location que les candidatures internes ont la priorité et qu’un logement n’est publié que s’il n’a pas trouvé preneur en interne. La FGZ procède de manière semblable. Ce qui arrive sur le marché libre est donc souvent ce qui reste après les déménagements internes.

Et ce reste part vite. Sur les grands portails immobiliers, les annonces de coopératives ne restent souvent en ligne que 15 à 30 minutes, selon l’association. En 2022, la FGZ a décrit dans son magazine des membres comment cela se passait chez elle : elle comptait alors près de 2 300 logements et publiait 50 à 100 offres par an, et chacune restait en ligne jusqu’à l’arrivée de 30 candidatures, le plus souvent au bout de quelques minutes. La sélection qui suit varie beaucoup d’un bailleur à l’autre.

Comment les coopératives choisissent

Chez certains bailleurs, c’est d’abord le sort qui décide, chez d’autres un classement selon des critères fixes. Cela change ce sur quoi vous devez porter vos efforts.

L’ABZ laisse chaque logement libre au moins 24 heures sur son site. Vous postulez uniquement en ligne ; les appels et les e-mails ne servent à rien, précise l’ABZ. Un générateur aléatoire tire ensuite 15 candidatures, invitées à la visite. C’est ensuite l’ABZ qui décide, selon son règlement de location, qui obtient le bail. Elle écrit que ses logements doivent profiter avant tout aux personnes « de condition financière modeste », et elle privilégie celles qui veulent s’engager dans la vie de leur ensemble d’habitation. Au départ, ce n’est donc pas la rapidité qui compte, mais la chance. Plus vous postulez à des logements qui vous correspondent, plus vous avez de billets dans le tirage.

La FGZ fonctionne autrement. Ses annonces paraissent exclusivement sur son propre site, toujours à 16 h. Un programme informatique classe chaque candidature selon les règles, et les personnes qui correspondent sont invitées à la visite par e-mail. Après la visite, vous remettez un formulaire avec vos données fiscales actuelles et vous recevez une réponse en cinq jours ouvrables environ. Un revenu et une fortune modestes sont expressément un avantage. Pour les nouveaux locataires externes, le règlement de location prévoit de retenir les niveaux 1 à 3, soit les niveaux de revenu et de fortune les plus bas de la FGZ. Ici, les deux comptent : être rapide pour figurer parmi les premières candidatures, et correspondre au profil.

La plupart des autres coopératives se situent quelque part entre les deux. Avant votre première candidature, lisez le règlement de location de la coopérative qui vous intéresse. La FGZ et la Mieterbaugenossenschaft, par exemple, le publient en ligne, et une règle y figure presque partout.

Occupation : le nombre de pièces moins une

Dans la plupart des logements d’utilité publique, il faut au moins autant d’occupants que le logement compte de pièces, moins une. L’association parle de la règle usuelle « personnes plus une », et la Ville de Zurich l’impose dans ses conditions de location : un 4,5 pièces doit être occupé par au moins trois personnes. À la Mieterbaugenossenschaft Zürich, les demi-pièces ne comptent pas.

L’ABZ a fixé cette règle dans un tableau, et l’occupation minimale figure ensuite dans le bail :

Taille du logement	Au moins
1 à 2,5 pièces	1 personne
3 à 3,5 pièces	2 personnes
4 à 4,5 pièces	3 personnes
5 à 5,5 pièces	4 personnes
6 à 6,5 pièces	5 personnes

Pour un couple sans enfant, cela signifie 3,5 pièces au maximum. Postuler à deux pour un 4 pièces n’a aucun sens, selon l’association. La FGZ est encore plus stricte : dans ses logements familiaux, le nombre de pièces doit être égal au nombre de personnes, et un parent qui élève seul ses enfants compte pour deux personnes. Les enfants de moins de 18 ans qui vivent chez vous au moins la moitié du temps comptent pour une personne à la Ville ; à la Mieterbaugenossenschaft, ils peuvent être pris en compte.

La règle s’applique aussi après l’emménagement. Si les enfants partent, le logement est sous-occupé et vous devez, passé un certain délai, déménager dans un logement plus petit. À la Ville, ce délai est d’un an. Désormais, la Ville contrôle aussi les baux en cours : environ 1 100 de ses logements non subventionnés sont considérés comme sous-occupés. Si votre ménage correspond au logement, l’obstacle suivant est l’argent à verser avant d’emménager.

Parts sociales : l’argent à verser avant d’emménager

Si vous louez un logement coopératif, vous devenez en règle générale membre et vous payez des parts sociales. C’est votre part du capital propre de la coopérative, et elle vous est remboursée après votre départ. À l’ABZ, le montant dépend de la taille du logement : 3 500 francs pour 1,5 pièce, 4 500 pour 2,5, 5 500 pour 3,5, 6 500 pour 4,5, 7 500 pour 5,5 et 8 500 francs pour 6,5 pièces.

Le montant est réparti entre les parties au bail, à raison d’au moins 1 500 francs par membre. Il doit être entièrement payé à la remise du logement : l’ABZ ne remet les clés que sur preuve de paiement. Elle n’accepte pas de garantie de loyer sans dépôt proposée par une assurance. S’il vous manque l’argent, elle indique elle-même trois solutions : un prêt privé de proches ou de connaissances, une prise en charge par le service social si vous touchez l’aide sociale, ou un prêt d’une organisation tierce, comme l’Église cantonale. Réglez cette question avant de postuler, pas après l’attribution.

À l’ABZ, vous ne devenez membre qu’avec un bail de durée indéterminée ; à la Mieterbaugenossenschaft, le bail suppose en règle générale l’adhésion. Un logement loué pour une durée déterminée, par exemple dans un immeuble qui sera bientôt démoli, ne fait de vous membre ni de l’une ni de l’autre. L’ABZ exclut alors tout droit à une solution de relogement, la Mieterbaugenossenschaft une place sur sa liste d’attente interne. À la Ville elle-même, d’autres règles s’appliquent.

Logements de la Ville : le tirage au sort plutôt qu’une liste d’attente

La Ville loue environ 7 400 logements non subventionnés au loyer fondé sur les coûts et un peu plus de 2 000 logements subventionnés. Les logements libres paraissent sur la plateforme E-Vermietung et chaque mercredi dans le Tagblatt der Stadt Zürich, la feuille officielle de la Ville ; les nouveaux logements sont aussi annoncés dans la newsletter Ligi de la Ville.

Un générateur aléatoire décide qui peut visiter un logement, et seules les personnes qui l’ont visité peuvent postuler. Les logements non subventionnés sont régis par l’ordonnance de la Ville sur la location (Vermietungsverordnung). Vous devez déclarer votre domicile en ville au plus tard au début du bail, et une résidence secondaire n’est pas admise. Au début du bail, le revenu de toutes les personnes du ménage ne doit pas dépasser quatre fois le loyer annuel brut. Le revenu pris en compte est le revenu imposable, plus un dixième de la fortune imposable au-delà de 200 000 francs.

Un exemple de calcul : si un logement coûte 1 500 francs brut par mois, cela fait 18 000 francs par an. Votre revenu déterminant ne peut alors pas dépasser 72 000 francs au début du bail. Plus le logement est cher, plus votre plafond est élevé. Pour un logement ancien bon marché, il peut être atteint plus vite que vous ne le pensez.

Ensuite, les règles s’assouplissent. Pendant le bail, la limite n’est dépassée que si vous gagnez plus de 70 000 francs par an et, en même temps, plus de six fois le loyer annuel charges comprises. Pour les logements subventionnés, les chiffres sont plus stricts, et c’est le canton qui les fixe.

Logements subventionnés : les plafonds de revenu 2026

Les logements subventionnés sont destinés aux ménages aux moyens modestes. Le canton ou la Ville réduit le loyer ; en contrepartie, des plafonds fixes s’appliquent. Selon l’aide cantonale au logement, les plafonds 2026 valent du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027. Ils figurent dans la notice 9 (Merkblatt 9), et c’est le revenu imposable définitif 2025 qui fait foi :

Ménage	À l’emménagement	Après 4 ans
1 personne	53 400 francs	59 800 francs
2 personnes ou plus	63 000 francs	71 500 francs

Les revenus de toutes les personnes du ménage sont additionnés. Si la fortune dépasse 100 000 francs, un vingtième de la part qui dépasse ce montant s’ajoute au revenu. La fortune elle-même ne doit pas dépasser 200 000 francs. Pour les logements subventionnés avant 2005, la notice 8 prévoit des valeurs plus élevées pour une deuxième catégorie ; en cas de doute, renseignez-vous auprès du bailleur.

Deux autres conditions excluent beaucoup de nouveaux arrivants. Vous devez avoir habité au moins deux ans dans le canton de Zurich avant le début du bail, et le temps passé comme résident à la semaine ne compte pas. Et pour ses logements subventionnés, la Ville exige la nationalité suisse ou un permis B, C ou S. Selon le canton, les logements subventionnés de quatre pièces et plus sont réservés aux familles. Selon l’association, le respect des plafonds est contrôlé tous les deux ans. Si vous franchissez ces obstacles, vous êtes en concurrence avec moins de candidats, ce qui nous amène à la question des chances.

Quelles sont vos chances, concrètement ?

Il n’y a aucune garantie, et personne ne publie le nombre de candidatures reçues pour un logement. L’association écrit elle-même que la demande est « bien plus grande que l’offre » et qu’il faut de la patience et un peu de chance. Quelques chiffres aident tout de même à évaluer la situation.

À l’ABZ, le taux de rotation était de 5 % en 2025, selon le rapport annuel. Sur cent logements, environ cinq se libèrent donc en un an, et une partie va sans doute à des déménagements internes. La FGZ, elle, publiait en 2022 entre 50 et 100 offres par an, pour près de 2 300 logements.

Vos chances s’améliorent nettement si vous faites partie de l’un de ces groupes :

• Les familles avec enfants, car les logements subventionnés de quatre pièces et plus et les logements familiaux de la FGZ leur sont réservés.
• Les ménages à faible revenu et avec peu de fortune, que la FGZ et d’autres privilégient expressément.
• Les personnes souples sur le quartier, qui acceptent aussi l’arrondissement 12, l’arrondissement 9 ou Leimbach.
• Les jeunes en formation prêts à prendre un logement à durée déterminée avant une démolition-reconstruction, une possibilité que mentionne l’association.

C’est dans les constructions neuves que les choses bougent le plus. Lors de la première mise en location d’un ensemble d’habitation entier, beaucoup de logements se libèrent d’un coup. L’ABZ, par exemple, propose environ 200 logements dans le Koch-Quartier à partir du printemps 2027. Suivez ces projets sur les sites des coopératives et dans la newsletter Ligi de la Ville.

Comptez tout de même plutôt en mois qu’en semaines, et cherchez en parallèle sur le marché libre. Chez les bailleurs qui ne sont pas d’utilité publique, Affoltern et Leimbach sont, selon l’enquête sur les loyers, les quartiers où le prix au mètre carré est le plus bas.

Votre dossier, prêt avant que l’annonce paraisse

Comme vous devez souvent réagir en quelques minutes, votre dossier devrait être prêt en PDF. L’association indique ce qui est généralement demandé : un extrait récent du registre des poursuites, la dernière décision de taxation, le certificat de salaire ou les fiches de salaire des trois derniers mois et une copie de votre pièce d’identité ou de votre permis de séjour. S’y ajoutent votre profession, votre employeur, votre revenu, ainsi que la taille du ménage et l’âge de chaque personne qui y vit.

Certaines coopératives veulent aussi savoir si vous participerez à la vie de l’ensemble d’habitation ; l’ABZ privilégie expressément les personnes qui veulent y prendre part. Préparez pour cela quelques phrases concrètes, en allemand si vous le pouvez, que vous n’aurez plus qu’à adapter. Un exemple :

Nous sommes une famille avec deux enfants (4 et 7 ans) et habitons à Zurich-Altstetten depuis 2021. Nos enfants vont ici à l’école enfantine et à l’école, c’est pourquoi nous cherchons dans l’arrondissement 9. Dans notre ensemble d’habitation actuel, nous aidons à organiser la journée de la place de jeux. Au sein de la coopérative, nous aimerions participer à la commission des habitants.

Pour chaque coopérative du quartier qui vous intéresse, abonnez-vous à la newsletter ou créez une alerte de recherche, et notez les rendez-vous fixes, comme 16 h à la FGZ ou le mercredi pour le Tagblatt. Ne postulez qu’à des logements dont l’occupation correspond à votre ménage. Chaque candidature qui échoue à cause du nombre de pièces vous coûte du temps dont vous avez besoin pour une annonce qui vous convient.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

Vérifiez aujourd’hui si votre ménage reste sous les plafonds de revenu et à combien de pièces vous avez droit. Choisissez ensuite trois ou quatre coopératives dans des quartiers où leur part est élevée, lisez leur règlement de location et abonnez-vous à leurs alertes. Mettez de côté les parts sociales correspondant à la taille de logement visée, ou réglez la question d’un prêt. Et terminez votre dossier avant que la première annonce paraisse. Si vous avez déjà tout en main lorsque le premier logement adapté apparaît, vous avez une longueur d’avance sur beaucoup d’autres candidats.